房屋买卖风险之三

    二手房买卖:有条件的善意取得

　　杨先生于2012年去世后，遗留房屋一套，其妻、子女作为继承人办理产权过户手续时发现，2011年，赵先生持伪造的公证委托书作为杨先生的代理人与孙先生签订房屋买卖合同，并办理了过户手续。该合同已由法院生效判决认定无效。在该判决公告送达期间，孙先生与马女士签订房屋买卖合同并过户至马女士名下。杨先生的继承人起诉要求马女士返还房屋，马女士称自己构成善意取得。法院查明，马女士以90万元购得房屋，显著低于市场价格。法院最终支持了原告的诉讼请求。

　　法官说法:本案原告的诉求能否获得支持，取决于马女士是否构成善意取得，如构成，则不能获支持;反之，则可以。善意取得须同时满足三个条件:1.房屋买受人受让房屋时是善意的，即买受人信赖房屋登记簿关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权。但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或登记簿存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负举证责任。2.以合理的价格转让，指买卖双方存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付房屋价款。3.善意取得以房屋所有权已转移登记到买受人名下为生效要件。已办理转移登记尚未交付的不影响善意取得的构成，但可作为判断买受人是否构成善意的因素之一。